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   【社會】  文章日期:2019/12/09

日本房產泡沫回顧

首先看日本房產泡沫的時候,在泡沫高峰是1991年,東京住宅平均價格超過200萬日元每平方米(約12萬人民幣/平米)。按一個日本中產階級家庭年收入為500萬日元來計算,相當于買一個100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。

日本房產從瘋狂到崩潰,1955年到1991年間,日本六大主要城市住宅用地價格上漲211倍,僅一年出現下跌。泡沫破滅前,城市間分化加劇,大城市漲幅明顯大于小城市;泡沫破滅后,日本房價普跌,但初期大城市跌幅更大;1992-2000年間,日本六大主要城市住宅用地價格下跌55%,中小城市跌幅僅19%;相對于股市,泡沫破滅后,房價下跌速度要慢得多,日本總體住宅用地價格1992-2000年間累計跌幅僅21%。

20年來,日本六大主要城市住宅地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌,國民財富持續縮水,損失高達1500萬億日元,相當于日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振,二十年間,日本年均GDP增速只有0.75%。

日本泡沫破滅的原因之一是日本適齡購房人群和經濟增速拐點,如果對照日本1974年和1991年房產泡沫前后房地產泡沫的形成與破裂。可以發現,1974年前后的第一次調整幅度小、恢復力強,原因在于經濟中速增長、城市化空間、適齡購房人數維持高位等提供了基本面支撐。但是,1991年后的第二次調整幅度大,持續時間長。原因在于經濟長期低速增長、城市化進程接近尾聲、適齡購房人數量大幅快速下降等。

泡沫破滅的原因之二主動收緊并刺破,在股票市場與房地產雙重泡沫的壓力下,日本政府選擇了主動擠泡沫,并采取了非常嚴厲的行政措施,調整了稅收和貨幣政策。通脹壓力在1989年開始出現(3-4%),而且股價和房價加速上漲,日本央行從1989年開始連續5次加息。與此同時,貨幣供應增速大幅下滑。1987 年 7 月,日本財務省召集有關金融機構舉行聽證會,了解金融機構在房地產市場上的活動。此后,財務省發布了行政指導,要求金融機構嚴格控制在土地上的貸款項目, 具體的要求是 房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度 。受此影響,日本各金融機構的房地產貸款增長速度迅速下降,到 1991 年,日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款。

美國埃默里大學副教授、美聯儲亞特蘭大分行研究員陳凱跡則認為:中國房地產房價快速飆升的主要原因有三個方面。一是人口紅利所帶來的高資本回報率;二是中國經濟市場的不完善和對資本對流的控制;三是中國土地的稀缺性以及相關土地政策,特別是十八億畝耕地紅線。

同時,由于中國房地產市場的初始條件、市場環境、統計數據來源等前提與歐美房地產市場根本不同,如果僅是用由歐美創立的現代經濟學模式來研究中國的房地產市場問題,要找到問題的原因是不容易的。

日本房產泡沫回顧

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